なんだか いけそうなきがする。
情報収集と候補物件探し
時間があればSUUM〇で物件を眺めるなどしていましたが、条件にかする物件は無いということもない感じでした。
ただ、やはり建売だと全てを満たすのは難しいですね。
床面積が今とほぼ一緒だったり、南からの日がほぼ入らなかったり、間取りが微妙に合わなかったり、和室要らなかったり、お手洗い二つも要らなかったり、旗竿地だったり。
旗竿部分に車が縦列で5台入る物件見た時はクソワロてしまいました。
そもそも要件に近い物件になるとファミリー向けになってしまうのはやむを得ないですが、ほぼ使わないであろう2つ目のお手洗いにスペース取られてコストもかかってしまうのは癪ですし、和室なんてコストかけて後から洋室化するか物置になるかの二択になる未来しか見えませんし…
ベストは注文住宅ですがそこまでは予算に余裕は無く、ここは妥協ポイントかなぁ…と考えていました。
※これ以降、現住居の査定を依頼した2026/2/5を Day 1 としてカウントした日付を適宜入れていこうと思います。
Day 2 : 2026/2/7
まずは査定して頂いた三井のリハウスに相談をしてみることにしました。
この日、関東には珍しく大雪が降り積もっていました。
雪を踏みしめる音を聞きながら歩いてお店まで行ったのが楽しかったことを覚えています。
今回の目的は、事前にして頂いた簡易査定について説明を聞くことと、住み替えの流れを伺うことです。
ローンが無い状態であれば、ローン組んで家買って引っ越せばいいんでしょ？くらいの感覚ですが、ローン残債有りますからね。
先に買うの？売るの？とか、先に買うならローン2重なるの？とか、先に売るなら売り⇒買いの間は仮住まい？どう転んでもローンとか家賃とかとんでもないことになるんでは…？とか、全然分からないのでこれは聞いておかないといけません。
1時間ちょいくらいでしょうか、色々とお話を聞いてだいぶ住み替えのイメージアップができました。
先に新居へ引っ越してから現住居を売る、いわゆる買い先行のパターンで一時的にローンが二重になっても、売却までの期間は利息のみの支払にできたりもするんですね。
他にも住み替えに掛かる費用についても教えてもらいました。
今回、現住居の売却価格が取得価格を上回る見込みなんですが、売却益に対して所得税が掛かったりとか。
言われてみればそうだよな…と思いましたが、盲点でした。
仲介手数料に所得税…売却価格から結構目減りしますですね…
ローンの支払はなんとかなりそうな雰囲気ではありますが、税金や諸費用抜いて手元に残るお金でやれるかはよく考えないといけませんね。
Day 9 : 2026/2/14
物件を探していると、予算内で行けるかも…？という土地が引っかかりました。
物件情報で駅徒歩20分を切るくらい、広さは約145m2。
広めですし、南からの日も入りそうな感じがしますが、スーパーなどに少し距離があったりするので若干安めなんでしょうか。
ハザードマップを見てみると近隣に急傾斜地と土石流のエリアがあるものの、該当物件は上手く避けている様子。
この手のやつは多少バッファとってるでしょうし、万一何かあっても子どもが一緒に居るわけでもなく自分一人であればまぁ諦めもつきますし、選択肢として無くはないですね。
お値段は想定の総予算の3割くらい。
これはワンチャン家建てられるのでは…？
建築条件付きの土地だったので販売している建築屋さんに問い合わせ。
注文住宅ではなく規格住宅なら予算内に収まりそうとのこと。
和室と2階のお手洗いを無くせるなら有りだな…ということでモデルハウスを見学しつつちょっとお話を伺ってみることに。
お話を聞いたところ
- 予算的にハマりそう
- 規格住宅でも思っていた以上にカスタマイズできる
- 多少のカスタマイズで用途に合った間取りにできそう
- 低価格ながらぱっと見オシャレ感があっていかにも建売のように見えない
といった感じでかなり好印象でした。
帰宅して間取り図とにらめっこしてみたところ、少しいじるとかなり理想に近い間取りにできそうな雰囲気です。
翌日、丁度母と子どもが家に来る機会があったので話をしてみましたが、思ったよりネガティブな反応がなかったこともあり、内心では計画を進める方向で方針を固めました。
※建築条件付き土地
建物を建てるハウスメーカーが指定されている土地。
今回は建設屋さんが土地を販売していて、上物もその建築屋さんにお願いする必要がある。
※規格住宅
予め設計された規格をベースにする住宅 。
注文住宅と比べると自由度は無いものの、ある程度のカスタマイズが可能。
ベースが設計済みのため注文住宅と比べると安価。
規格住宅に対して建売住宅は完成品なのでカスタマイズの余地はない。
収支シミュレーション
ざっくりとした計算では収支的に耐えられそうということは見えていましたが、契約に踏み切るためにはもう一歩詳細な収支シミュレーションをして、本当にいけるかどうかの判断をしておきたいところです。
戸建てはマンションに比べて流動性低いイメージなので辛くなってきたから売ってしまおうというのもたぶん難しいでしょうから、ある程度しっかりと見ておかないと怖いですね。
というわけで、今後40年の収入・支出とローン返済、これに加えて投資も考慮考慮して住み替えをしない場合と住み替えをした場合のシミュレーションを行いました。
不思議ですね…住み替えしないと5年後くらいに貯金が底をつきそうです。
支出は昨年実績ベースでみているので、純粋な収支でいうと赤字になってるんですよね。
そのマイナス分を投資の利益でギリギリカバーしている感じだったので、投資利回り次第ではかなり厳しくなってしまうんですよね。
養育費の支払いが終わるあたりでようやく収支がプラスになるような感じです。
実態としては財政健全化に向けた支出抑制を推進していますし、収入も多少増える見込みではあるのでそこまでひどくはならないとは思いますが…
一方で住み替えをした場合は現住居の売却益を手元に残しておけば資金が底をつくことは無さそうです。
売却金額・借入金額・投資利回りなどを変えて何パターンかシミュレーションしてみましたが、下の通りやや厳しめの条件としても70歳過ぎるくらいまでは生きていけそうでした。
- 売却金額：想定-500万
- 借入金額：想定+500万
- 投資利回り：3%
- その他：昇給無し、支出は20年間は昨年とほぼ同等、定年後は5年間現役の60%の収入で勤務
お給料が倍になるか、財政改革が成功して支出が半減するか、あるいは株価が10倍くらいになるか、宝くじが当たれば死ぬまでは生きられそうなので問題ないと判断しました。
もしくは壁ディーラーになってバリバリ製造して利益が給与所得上回るようにでもなれば…いや、これが一番現実味無いですね。
まだ買わない宝くじが当たる方が可能性高そうです。
冗談はおいといて、現実的には5年くらいの内には昇格しておちんぎん増えるんじゃないかという目算はありますし、昇格抜きにしても待遇向上にむけた動きがあったりもしますし、投資利回りも過去実績からすればもう少し期待できると思うのでまず大丈夫だろうというところです。
あとは3食もやしにしたらきっとなんとかなります。
おちんぎん以上に物価が上がったり、ローン金利が爆上げしたりしたら困ってしまいますが、それは住み替えしてもしなくても同じことなので考えないようにしましょう。
最悪、どうにもならなくなったら実家に転がり込むという手がありますからね。
といった感じで収支面はクリアと致しました。
そうこうしているうちにローン金利は上がってきているし中東の情勢がアレで株価下がってるしガソリンは高くなってるしで計画破綻の香りがしないでもないですが一時的なものと信じてます。
20年以上に渡って胸の中に持ち続けている座右の銘がありまして…
「なんとかなるよ、絶対だいじょうぶだよ」ってやつなんですけどね。
この無敵の呪文を唱えていれば大抵のことはなんとかなります。
既に遠い過去ですが、就活でも座右の銘はこれで乗り切った気がします。
結果として死んでなければセーフみたいに思っているところもあるので、そういう意味でもこの呪文は正しいと思っています。
つづく
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